دنیای اقتصاد: ریزش قیمت ها در حالی ادامه دارد که همچنان بخش قابل توجهی از خریداران برای ورود به بازار مقاومت می کنند و به جای «جست وجو برای خرید»، فرآیند «جست وجو برای رسیدن به کف قیمتی پایین تر» را آغاز کردند. در کنار افت سه باره معاملات و قیمت ها در دی ماه و صبر فراگیر خریداران، اما در سوی مقابل فروشندگان با شوک قیمت مواجه شدند.
توقف رشد قیمت ها طی دو ماه گذشته ناشی از کاهش ریسک های غیراقتصادی، به یکباره جهش قیمتی مسکن را متوقف کرد. پس از توقف این جهش قیمتی، تحقیقات میدانی از افت سه باره قیمت و معاملات در پایتخت برای سومین ماه متوالی حکایت دارد. مرور آمارهای رسمی تحولات بازار مسکن حاکی از آن است که سرعت گیر قیمت مسکن از آبان ماه ورود به دوره پساجهش را آغاز کرده است. در حالی که متوسط رشد ماهانه قیمت مسکن در سال جاری حدود 8 درصد بود، نرخ رشد قیمت مسکن در آبان ماه افت محسوسی داشت و به 8/ 1 درصد رسید.
در آذرماه نیز توقف سرعت رشد قیمت مسکن، خود را با نرخ تورم منفی نشان داد تا اینکه پس از مدت ها بازار خرید و فروش ملک تورم منفی را تجربه کند. اما به رغم اینکه هنوز آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن در دی ماه منتشر نشده، بررسی ها و مشاهدات از معاملات قطعی ملکی در دی ماه و مقایسه آن نسبت به آذرماه از «تداوم روند کاهشی تعداد معاملات و قیمت ها» حکایت دارد تا با افت سه باره قیمت و تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران، ورود به دوران پساجهش قوت بگیرد.
مناطق مصرفی 25 درصد از کل معاملات مسکن را به خود اختصاص می دهند و به نوعی تغییر و تحولات در این مناطق می تواند در بازار مسکن اثر گذار باشد. به تعبیری آثار هر تغییری در بازار مناطق مصرفی، در میانگین مناطق 22گانه مشهود خواهد بود.
بازار مسکن در انتظار سومین افت متوالی؟
برآوردها از تحقیقات میدانی بازار مسکن در مناطق مصرفی(4 و 5) و مناطق مصرفی واقع در مرز نیمه شمالی و جنوبی تهران (9 و 10) از افت 38 تا 50 درصدی حجم معاملات حکایت دارد.
همچنین برآوردها از تحولات قیمتی مسکن نیز به طور متوسط، ریزش 9 تا 15 درصدی قیمت در مناطق مصرفی و ریزش 9 تا 12 درصدی قیمت ها در مناطق مصرفی واقع در مرز نیمه شمالی و جنوبی را حکایت می کند.
نکته قابل توجه اینکه میزان افت قیمت در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر، محسوس تر از افت قیمت ها در مناطق مصرفی واقع در مرز میانی پایتخت بوده که دلیل اصلی آن حباب بیشتر مناطق مصرفی مناطق شمالی طی ادوار گذشته بوده است.
بر اساس این گزارش، در اوایل سال 97 همزمان با ورود به دوران جهش قیمتی، مناطق شمالی پایتخت در میزان رشد پیشرو بودند اما در سال 98 رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی از مناطق شمالی سبقت گرفت. اما آنچه در مقاطعی از ماه های اخیر رخ داده این است که باز هم مناطق شمالی گوی سبقت را در میزان رشد از مناطق جنوبی ربودند. آمارهای رسمی نشان می دهد در آذرماه در حالی که متوسط رشد ماهانه قیمت در مناطق شمالی5/ 0 درصد بود اما نرخ رشد ماهانه قیمت در مناطق جنوبی منفی 4 بوده است.
در معاملات نیز در آذرماه تعداد معاملات در مناطق جنوبی 43 درصد و در مناطق شمالی 32 درصد کاهش پیدا کرده است.
مقاومت در برابر کاهش قیمت ها با اسم رمز «شب عید»!
در حالی بازار مسکن سومین افت ماهانه را به استناد مشاهدات و تحقیقات میدانی تجربه می کند که سفته بازان و گروهی در بازار مسکن کاهش قیمت مسکن را مقطعی می دانند و با اسم رمز «شب عید» به دنبال مقاومت در برابر کاهش قیمت ها هستند.
این در حالی است که بازار مسکن امسال متفاوت از سال های گذشته است و به واسطه طی دوره طولانی مدت جهش قیمتی، پیش بینی می شود رکود در بازار مسکن ادامه دار باشد. یکی از مهم ترین عواملی که حباب بازان و سفته بازان اعلام می کنند کاهش قیمت ها مقطعی است، این است که این بازار در دو ماه پایانی سال نمی تواند مانعی برای تداوم تخلیه حباب مسکن شود.
خریداران به دنبال کف جدید قیمتی
اما ریزش قیمت اخیر در بازار مسکن، «تغییر رفتار و هدف از جست وجو» را در بین خریداران نشان می دهد تا جست وجو در این بازار را متفاوت کند. تا پیش از ورود به دوران ریزش قیمتی طی حدود سه ماه گذشته، طی یکسال اخیر و همزمان با رشد ادامه دار قیمت مسکن، عطش خریداران برای ورود به بازار و خرید ملک بیشتر می شد اما بررسی ها و تحقیقات میدانی از وضعیت بازار مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران از یک تغییر هدف برای جست وجو در بین خریداران حکایت دارد.
کاهش ادامه دار قیمت ارز ناشی از کاهش ریسک غیراقتصادی، پایان بدبینی و کاهش انتظارات تورمی از مهم ترین دلایل ریزش قیمت ها در بازار مسکن هستند که طی سه ماه گذشته خود را در آمار رسمی نیز نشان داد.
آنچه در حال حاضر نیز در بازار مسکن رخ می دهد این است که سمت تقاضای خرید به واسطه کاهش ادامه دار نرخ ارز و کاهش انتظارات تورمی همچنان در برابر خرید مقاومت می کنند و به امید تداوم ریزش قیمت ها در جست وجوی کف قیمتی جدید برای ورود به بازار هستند.
واکنش خریدار و فروشنده ملک به ریزش ها
هر چند که با وجود توقف جهش قیمتی از سه ماه گذشته پیش بینی می شد بخشی از خریداران مسکن وارد بازار شوند، اما تثبیت بازارهای اقتصادی و کاهش ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی باعث شده بخش قابل توجهی از متقاضیان همچنان برای خرید صبوری کنند.
با این حال تحقیقات در بازار مسکن حاکی از آن است که واسطه های ملکی عمدتا درخصوص یک واکنش خریداران و یک واکنش غالب فروشندگان اشتراک نظر دارند.
درخصوص خریداران و سمت تقاضا، تحلیل واسطه های معاملات ملکی معنادار بود، به این معنا که «صبر فراگیر» در سمت تقاضای مسکن محسوس است در حالی که طی یکسال گذشته آنچه که بیشتر در بین خریداران دیده می شد تعجیل برای خرید بود. رفتاری که جای خود را به «تاخیر برای ورود» داده است.
این تاخیر برای ورود از سوی بخش قابل توجهی از خریداران بعد از دو ماه ریزش قیمت ها همچنان ادامه دارد؛ به تعبیری خریداران همچنان دنبال کف قیمت پایین تر در بازار هستند و این متفاوت از آن چیزی است که برخی حباب بازان بر خلاف آن تلاش دارند بازار را متشنج کنند و بر طبل «موقتی بودن کاهش قیمت ها» بکوبند.
اما ریزش قیمت ها، واکنش بخش قابل توجهی از فروشندگان را نیز در پی داشت. به این معنا که بخشی از فروشندگان از جریان ریزش یکباره قیمت ها در شرایطی که بازار تا دو ماه پیش سیر نزولی داشت، شوکه شدند. افت محسوس رشد قیمت ها در آبان و تورم منفی قیمت در آذر باعث شد برخی فروشندگان حتی با ارائه تخفیف هایی نسبت به فروش ملک خود تعجیل کنند تا مبادا با افت شدیدتر قیمت مواجه شوند.
آنچه که در حال حاضر برآیند اتفاقات و متغیرهای اثرگذار در بازار مسکن نشان می دهد این است که جریان خروج تقاضا سنگین تر و شدیدتر از انصراف از فروش است و با این توجیه به نظر می رسد افت و ریزش قیمت ها در بازار مسکن همچنان ادامه داشته باشد.
انتهای پیام/م
