مهر: برابر آمار وزارت راه و شهرسازی در فاصله 3 سال گذشته، قیمت هر متر واحد مسکونی از 4 میلیون و 619 هزار تومان به 21 میلیون و 775 هزار تومان (5 برابر قیمت مبدأ مقایسه) جهش کرده است.
از اواسط سال 1396 پس از سپری شدن یک دوره رکود سنگین در بازار مسکن و صنعت ساختمان، موج افزایش قیمت مسکن از کلان شهرها به راه افتاد. اما این افزایش موتورهای محرک قوی تری در ماه های آتی داشت و هم افزایی اختلاف فاحش میزان تولید و تقاضای واقعی مسکن، افت مستمر ارزش ریال و افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی، گرانی بی سابقه مسکن را تا به امروز رقم زد و به سراسر کشور تسری داد.
بررسی میدانی فعل وانفعالات بازار مسکن در ماه های اخیر نشان می دهد، با وجود افزایش شدید قیمت ها فقر عرضه واحدهای مسکونی از سوی فروشنده توأم با افزایش مستمر قیمت در بازار کم رمق! مسکن، همچنان گریبان متقاضیان واقعی مسکن را گرفته است.
بر اساس آنچه مطرح شد، در پی افزایش شکاف میان توان متقاضیان و نرخ های اعلامی فروشندگان در بازار مسکن بحرانی تشکیل شده که برخی از متعاملین را ناچار به تماشای وضعیت کنونی کرده است. از این رو، اگر برای بازار بحران زده مسکن بی درنگ چاره اندیشی نشود، پیامدهای دردناکی برای تأمین مسکن اقشار آسیب پذیر و حتی بابت افت بیشتر تولید مسکن در کشور در پی خواهد داشت.
روند شکل گیری بحران در بازار مسکن
تحلیل داده های وزارت راه و شهرسازی درباره کیفیت معاملات، حاکی از بروز یک شوک قیمتی در بازار مسکن طی 3 سال اخیر است. جست وجو در میان پایگاه های آماری وزارت راه و شهرسازی برای بررسی تغییرات قیمت مسکن در یک سال گذشته، رشد 39 درصدی قیمت مسکن در شهر تهران طی 4 ماه نخست سال جاری را تأیید می کند. از طرفی، برابر نمودار شماره 1 در تیرماه سال جاری میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت بالغ بر 21 میلیون و 775 هزار تومان بوده است.
نمودار شماره 1- نوسانات قیمت مسکن در طول یک سال گذشته (منتهی به تیرماه 1399)
نکته تأسف برانگیز در این میان، از مقایسه میانگین نرخ معاملات مسکن تیرماه 1399 در شهر تهران با مدت مشابه در سال 1396 حاصل می شود؛ جایی که برابر آمار وزارت راه و شهرسازی در فاصله 3 سال گذشته، قیمت هر متر واحد مسکونی از 4 میلیون و 619 هزار تومان به 21 میلیون و 775 هزار تومان (5 برابر قیمت مبدأ مقایسه) جهش کرده است!
ریشه یابی بحران مسکن
بررسی ها نشان می دهد، افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن هیچ سنخیتی با رشد اخیر قیمت ها ندارد! گواه این ادعا انصراف برخی از متقاضیان وام مسکن یکم از خرید مسکن به دلیل تضعیف قدرت خرید، جولان سفته بازان در بازار و حذف برخی از متقاضیان با علم به استمرار روند افزایش قیمت مسکن است. روندی که بازار مسکن حاشیه شهرها و محروم ترین مناطق را هم تا سر حد ممکن (به واسطه سرریز تقاضای تضعیف شده کلان شهرها) با التهاب و آشفتگی مواجه کرده است.
بررسی مؤلفه های اثرگذار در نوسانات بازار مسکن، فهرستی از موارد قابل مدیریت و کنترل پذیری را به ذهن متبادر می کند. بی تردید، فارغ از آشفتگی شاخص های کلان اقتصادی، لزوم توجه به صنعت ساختمان به عنوان پیشران بسیاری از مشاغل با ظرفیت و ابزارهای داخلی تولید مسکن، نوشتن تقصیر التهاب کنونی بازار مسکن صرفاً پای شرایط تحریمی و افت ارزش ریال، را غیرمنصفانه و برای توجیه سو مدیریت ها نشان می دهد.
خسارت محض بازار مسکن از جانب سیاست های وزارت راه
یکی از اصلی ترین عواملی که التهاب در بازار مسکن را به اوج رسانده، بی عملی در حوزه ساخت وساز مسکن در سنوات گذشته به ویژه در دوران وزارت عباس آخوندی است. به گونه ای که حتی در شرایط ثبات اقتصادی زنگ خطر کمبود واحدهای نوساز در سراسر کشور نواخته شده بود اما گویا گوش شنوایی برای آن وجود نداشت تا در اثر وقوع یک تلاطم ارزی، نرخ مسکن در مواردی بیش از نرخ ارز رشد داشته باشد!
بر اساس آنچه مرکز آمار از میزان تولید مسکن در مناطق شهری منتشر کرده، میزان ساخت مسکن از سال 1392 تاکنون روند نزولی به خود گرفته و تقریباً پس از آن هیچ گاه رنگ رونق را به خود ندیده است که این مهم نشان از ضعف شدید مدیریتی هم در حوزه سیاست گذاری و هم در حوزه تولید مسکن برای اقشار آسیب پذیر برابر قانون اساسی دارد. بررسی روند تعداد واحدهای مسکونی مناطق شهری در کشور در نمودار شماره 2 قابل مشاهده است.
نمودار شماره 2- تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در مناطق شهری کشور براساس صدور پروانه های ساختمانی (1391-1398)
اثرپذیری هزینه تمام شده ساختمان از قیمت زمین
از عمده مسائلی که سیاست گذار در سال های گذشته از بررسی و رفع آن غفلت داشته، کنترل قیمت زمین با استفاده از ابزارهای مالیاتی و تمرکز بر توسعه زیرساخت ها با هدف افزایش سطح اراضی قابل بهره برداری در صنعت ساختمان است.
از این رو، به موازات افزایش سرسام آور قیمت ها در بازار مسکن (که گویا خیال توقف هم ندارد!)، فشار بر کادر جدید وزارت راه وشهرسازی متولیان امر را با اذعان به عقب ماندگی سال های گذشته، به تولید مسکن برای اقشار کم برخوردار وادار کرد.
بر همین اساس از آبان 1398، طرح اقدام ملی مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی با تمرکز بر تأمین زمین ارزان قیمت و به کمک بخش خصوصی، وارد فاز عملیاتی شد. البته همچنان از ابهاماتی در حوزه نحوه تعیین پیمانکاران، چگونگی محاسبه قیمت برای متقاضیان و نحوه تأمین مالی پروژه رنج می برد.
در همین خصوص وحید شقاقی شهری کارشناس اقتصادی در گفت وگو با خبرنگار مهر با اشاره به ابهام در جزئیات طرح اقدام ملی مسکن گفت:با وجود پیگیری های متعدد در رسانه ها، اطلاعات قابل توجهی در خصوص این پروژه ارائه نشده و موارد غیرشفاف بسیاری درباره طرح اقدام ملی مسکن وجود دارد که باید این ناآگاهی از سوی وزارت راه و شهرسازی مرتفع شود.
در کنار بحران تأمین زمین ارزان برای رشد تولید مسکن در سراسر کشور! آنچه در ماه های اخیر گریبان حوزه ساخت وساز را گرفته، نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی توأم با عدم دسترسی به برخی از مصالح مورد نیاز در پروژه های عمرانی است. همچنین برخی از فعالان حوزه صنعت ساختمان از دست اندازهای اداری در مسیر تولید واحدهای مسکونی گلایه دارند که این مهم ضرورت بررسی روش های تسهیل در صدور مجوزهای مربوطه را از سوی وزارت راه و شهرسازی نشان می دهد.
شقاقی شهری همچنین درباره ضرورت بازنگری در سیاست های اقتصاد مسکن به مهر گفت:سرمایه گذاری در صنعت ساختمان شرایط خوبی را سپری نمی کند و تمایل برای ساخت وساز کاهش پیدا کرده است. تحقق تولید میلیونی مسکن، نیازمند حمایت در خصوص تأمین منابع مالی پروژه ها، ارائه زمین های ارزان قیمت با تعیین شروط مشارکتی مناسب و تسریع در فرآیند کسب مجوزهای ساخت وساز است.
بر اساس آنچه مطرح شد، توأم با ضرورت شفاف سازی درباره نحوه تأمین مالی طرح اقدام ملی مسکن و ایجاد داشبورد نظارتی برای متقاضیان این واحدهای مسکونی از سوی متولیان امر، ارائه برنامه منسجم و عملیاتی وزارت راه و شهرسازی برای رونق بخشیدن به صنعت ساختمان با هدف برون رفت از بحران کنونی برای بازار نیمه جان مسکن کاملاً احساس می شود.
انتهای پیام/م
