خرید و فروش ملک با توجه به وضعیت خاص آن و میزان ارزش مالی که به همراه دارد همیشه ریسک های خاص خود را داشته است، یکی از معاملات مهم افراد در جامعه همین خرید و فروش ملک است که گاهی ملک مزبور دارای سند نیست و این خود ممکن است خطراتی را به همراه داشته باشد. در این نوشته قصد داریم که در رابطه با ملک بدون سند و نحوه معامله آن نکاتی را بیان کنیم.
نحوه معامله ملک بدون سند
در معامله ملک بدون سند یا به قول معروف همان ملک قول نامه ای، فرد اقدام به خرید ملکی میکند که سند آن آماده نیست یا وجود ندارد و یا ملکی را پیش خرید میکند.
به شما توصیه می کنیم که قبل از چنین اقدامی موارد زیر را رعایت نمایید و یا با یک وکیل خوب ملکی صحبت نمایید.
تحقیق در مورد سازنده و مالکان قبلی
ریسکی که این نوع معاملات دارند این است که چون املاک، سند مالکیت رسمی ندارند و صرفا قول نامه ای هستند ممکن است بار ها مورد معامله قرار گرفته باشند. به این صورت که فرد مالک آن ملک و یا زمین را برای چند نفر قول نامه کرده باشد و به چند نفر انتقال داده باشد چیزی که حتی اگر سند رسمی هم باشد احتمال آن وجود دارد.
لذا لازم است ابتدا قبل از معامله کردن از صحت و درستی معامله و این که قبلا به شخص دیگری منتقل نشده اطمینان حاصل کرد.
همچنین ممکن است همان ملک دارای سند باشد و به اسم کسی دیگر لذا در این رابطه هم باید استعلام های لازم را انجام دهید.
نکته دیگر این است به دلیل ریسک داشتن این نوع معامله حتما تمام مبایعه نامه ها و قول نامه های از قبل موجود را به دقت بررسی کنید تا ریسک معامله به حداقل برسد.
اطمینان از رهن و وثیقه نبودن ملک
نکته دیگر این که در هنگام معامله باید بررسی کرد و استعلام کرد که مبادا ملک در گرو و رهن و یا در وثیقه جایی باشد. که این مورد هم ریسک خاص خود را دارد.
اطمینان از فروشنده واقعی بودن فرد
در مورد مالک بودن فروشنده این امر را باید با اسناد و مدارک مربوطه احراز کرد.
گاهی ملک، متعلق به شخصی است که فروشنده قیم وی است در اینجا فروش ملک با اجازه دادستان امکان پذیر است. در حالتی دیگر اگر فروشنده پدر مالک است مثلا مالک بچه است و ملکی به نامش است اجازه دادستان را نمی خواهد و کافی است که سمت پدر بودن فرد محرز شود. همچنین باید بررسی کرد که کودک به سن بلوغ و رشد نرسیده باشد و گرنه اگر رسیده باشد پدر وی حق فروش ندارد.
بررسی گواهی انحصار وراثت
اگر ملکی که فروشنده قصد فروش آن را دارد از طریق ارث به وی رسیده لازم است اسناد و گواهی انحصار وراثت به دقت بررسی شود.
- تنظیم قرارداد محکم و لحاظ کردن ریسک
در تنظیم قرارداد از آنجا که ملک سند ندارد شما می توانید پیش بینی هایی را انجام دهید که اگر برای مثال ملک متعلق به دیگر بود و یا مشکلات دیگری داشت فرد ضامن جبران خسارت باشد و برای این امر وجه التزام تعیین کنید. برای تنظیم قرارداد می توانید از مشاوران موسسه وکلا متخصص بهره ببرید.
نتیجه گیری
خرید ملک بدون سند چه به عنوان پیش خرید یا به عنوان دیگر نیازمند این است که یک سری نکات رعایت شود و نسبت به یک سری موارد اطمینان حاصل شود در بالا مختصرا به این موارد اشاره کردیم.
سوالات متداول
برای سند دار کردن ملک چه کارهایی لازم است؟
در این باره باید به هیئت حل اختلاف مراجعه کرد، برای جزییات بیشتر با مشاوران موسسه موضوع خود را در میان بگذارید.
برای خرید ملک بدون سند رعایت چه نکاتی ضروری ست؟.
در مطالب قبل در این باره صحبت کردیم که در برخی موارد استعلام و در برخی موارد اطمینان یافتن از وضعیت ملک ضروری است
