آشنایی با انواع خیارات در عقد قرارداد

در تمامی قولنامه ها، مبایعه نامه ها و قراردادهای چاپی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم می شود، بندی گنجانده شده مبنی بر «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش»، جمله ای حقوقی که بیشتر کلماتش عربی است و البته طرفین معامله به طور معمول توجهی به این بند ندارند و قرارداد را امضا می کنند. اما به واقع «خیارات» چیست و «اسقاط کافه» آن یعنی چه؟

 

برخی از قراردادها مانند عقد بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح و نکاح از جمله عقودی هستند که پس از آن طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به واسطه یک دلیل قانونی یا اختیاری که در قرارداد برای فسخ معامله به آنها داده شده است. به این اختیار فسخ معامله که برخی از آنها توسط قانون به طرفین معامله داده شده یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده، در اصطلاح حقوقی، «خیار» می گویند.

 

به عبارت دیگر، در قراردادهایی که نام برده شد، اصل بر این است که وقتی قراردادی منعقد می شود، طرفین به آن ملتزم بوده و در هیچ شرایطی آن را زیرپا نگذارند، مگر این که صاحب حق فسخ، یا همان «خیار» باشند. به جمع انواع خیار، «خیارات» گفته می شود.

 

حالا وقتی صحبت از اسقاط کافه خیارات می شود، باید دید معنای جمله به طور کلی چه می شود؟ اسقاط یعنی ساقط کردن و از بین بردن؛ کافَه هم یعنی همه و تمام؛ خیارات هم که یعنی اختیار فسخی که در معاملات قطعی شده، برای ما وجود دارد. بنابراین ما با امضای بند «اسقاط کافه خیارات» تمام اختیارات فسخی را که قانون یا توافق برای ما در معاملات گذاشته اند، از بین می بریم و ملتزم می شویم که تحت هیچ شرایطی قرارداد را فسخ نکنیم.

 

حالا که معنای جمله «اسقاط کافه خیارات» مشخص شد، باید دید انواع «خیارات» و به خصوص «خیار غبن فاحش» چیست که در قراردادها بر اسقاط آن تاکید می شود.

 

درخصوص معاملات، به خصوص عقد بیع (خرید و فروش) یا اجاره که در آن قراردادهای کتبی بین طرفین نوشته و امضا می شود، چند «خیار» وجود دارد که در قانون مدنی به طور صریح به آنها اشاره شده است.

 

اولین خیار، خیار مجلس است. یعنی تا زمانی که طرفین در بنگاه یا محل توافق حضور دارند، حق دارند از معامله پشیمان شده و از آن رجوع کنند. دومین خیار، که فقط مربوط به خرید و فروش حیوانات است، به «خیار حیوان» معروف است و براساس آن، خریدار حیوان می تواند ظرف سه روز از خرید خود پشیمان شده و حیوان را به فروشنده پس بدهد و پول پرداختی را بگیرد.

 

سومین خیار، «خیار شرط» است. این نوع خیار اغلب در متن قرارداد ذکر می شود و به یکی از طرفین، یا هر دو یا شخص ثالثی اجازه می دهد تا ظرف مدت مشخصی از معامله رجوع کرده و معامله را برهم بزند. در معاملات مسکن یا خرید پوشاک، عرف بر این است که تا 24 ساعت به خریدار این حق داده می شود تا از خرید منصرف شده و با رجوع به فروشنده، پول پرداختی را پس بگیرد.

 

چهارمین خیار، «خیار تاخیر ثمن» است و اگر ظرف سه روز در معاملات نقدی، خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند، در این صورت فروشنده می تواند از معامله پشیمان شده و از تحویل کالا به خریدار امتناع کند. پنجمین خیار، «خیار رویت و تخلف وصف» است و اگر کالایی که فروشنده نشان داده با کالایی که به خریدار تحویل داده، متفاوت باشد، در این صورت، مشتری می تواند به این نوع از خیار استناد کند و معامله را فسخ کند.

 

«خیار تخلف از شرط»، پنجمین مورد از خیارات است که در قانون به آن اشاره شده و براساس آن اگر در قرارداد شرط انجام کاری قید شده باشد، برای مثال، اجاره دهنده تعهد کرده خانه را رنگ آمیزی سپس به مستاجر تحویل دهد، اما از این کار امتناع می کند، در این صورت، مستاجر به دلیل تخلف موجر از شرطی که باید انجام می داده، می تواند اجاره را فسخ کند.

 

«خیار تدلیس» یا به عبارت ساده تر «بزک کردن فریبنده» نوع دیگری از خیارات است. برای مثال اگر فردی خودرویی را به حساب این که کم کارکرده است، خریداری کند و بعد مشخص شود که فروشنده با دستکاری کیلومترشمار، خریدار را فریب داده، در این صورت خریدار می تواند به خیار تدلیس اشاره کند و معامله را برهم بزند.

 

اما مهم ترین خیارات، «خیار عیب» و «خیار غبن» است. اگر کالا یا منزل خریداری شده دارای عیب بزرگی باشد که هنگام معامله خریدار از آن بی اطلاع بوده یا قیمت معامله به گونه ای باشد که خریدار یا فروشنده «ضرر فاحشی» کنند، در این صورت می توانند با استناد به این خیارات عقد را به هم بزنند.

 

باید توجه کرد که وقتی طرفین معامله پای قراردادی را امضا می کنند که در یکی از بندهای آن نوشته شده است، «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» یعنی از همه این مواردی که گفتیم گذشت می کنند و حتی اگر ضرر و اختلاف قیمت واضحی هم در معامله کشف شود، دیگر حق برهم زدن معامله را ندارند؛ باید با آگاهی پای قرارداد را امضا کرد.